2025년 10월, 정부는 수도권 고가주택을 대상으로 주담대 한도를 최대 2억까지 축소하고, 1주택자의 전세대출에도 DSR을 적용하는 강도 높은 부동산 대책을 발표했습니다.
시간이 없으신 분들은 하단의 요약본으로 넘어가시면 됩니다.
[10.15] 부동산 규제 - 주담대한도 2억 축소, 1주택자 DSR 적용
025년 10월 16일부터 수도권 및 규제지역의 고가 주택을 대상으로 주택담보대출(주담대) 한도가 대폭 축소됩니다.
이번 대책은 단순한 금리 조정이 아닌, 고가주택 매수를 위한 대출 자체를 구조적으로 제한하는 정책으로, 부동산 시장의 과열을 직접적으로 억제하기 위한 정부의 강도 높은 조치입니다. 특히 15억 원을 초과하는 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄고, 25억 원을 초과하는 초고가 주택은 단 2억 원만 대출이 가능해집니다. 동시에 1주택자의 전세대출까지도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용받게 되어, 그동안 규제 사각지대였던 대출 수요가 전면적으로 통제됩니다. 이로 인해 중저가 주택 시장으로의 수요 쏠림 현상이 더욱 두드러질 것으로 보이며, 고소득층 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상도 심화될 수 있습니다.
📉 전세대출도 DSR 적용…1주택자부터 규제 시작
금융당국은 이번 대책의 핵심 중 하나로 1주택자의 전세대출에 대한 DSR 적용을 포함했습니다.
그동안 전세대출은 실수요 기반이라는 이유로 규제 대상에서 제외됐지만, 갭투자 등 투기 수단으로 활용되며 시장 과열을 유도한다는 지적이 지속돼 왔습니다.
- 시행일: 2025년 10월 29일
- 대상: 수도권 및 규제지역 내 1주택자
- 영향: 연소득 5천만원 차주 → DSR 비율 약 14% 증가
- 예상 적용 인원: 연간 약 5만 2천 명
이 조치는 향후 결과 분석 후 무주택자 전세대출까지 확대 가능성이 있으며, 전세대출의 성격 자체가 실거주 목적이라는 인식에도 불구하고, 자산가 중심의 갭투자 수단으로 오용될 여지를 차단하겠다는 정부의 강한 의지를 보여줍니다.
📊 스트레스 금리·위험가중치 조정으로 대출 여력 감소
금융위는 대출 가능 금액을 줄이기 위해 ‘스트레스 금리 하한’도 1.5%에서 3%로 상향 조정했습니다.
이는 향후 금리 인하 상황에서 대출 가능 금액이 과도하게 늘어나는 것을 미리 방지하려는 조치입니다.
- 적용 예시: 연봉 1억원, 금리 4% 조건 → 대출 한도 약 14.7% 감소
- 위험가중치 하한 상향: 2025년 1월부터 15% → 20%
- 결과: 은행의 주담대 공급 여력 감소 → 실수요자 대출 여건 악화 가능성
🏘️ 규제지역 추가 지정…서울 21개구, 경기 12곳 대출 규제 강화
정부는 이번 대책을 통해 서울 대부분 자치구와 경기도 주요 지역을 신규 규제지역으로 지정했습니다.
이로 인해 해당 지역에서는 다음과 같은 규제가 즉시 적용됩니다:
- LTV 축소: 무주택자도 LTV 70% → 40%
- 전세대출 보유자 규제: 3억 초과 아파트 구매 불가
- 신용대출 1억 이상 보유 시: 규제지역 내 주택 매입 1년 제한
- 비주택(상가·오피스텔 등) LTV: 70% → 40%
🔍 핵심 요약: 2025년 부동산 대출 규제 주요 내용
| 기존 | 전 지역 동일 | 6억 원 |
| 변경 | 수도권 및 규제지역 기준 | 15억 이하: 6억 15억~25억: 4억 25억 초과: 2억 |
- 시행일: 2025년 10월 16일
- 적용지역: 수도권 및 조정대상지역, 투기과열지구
- 목표: 주택시장 안정, 투기 수요 억제
🧭 앞으로의 전망: ‘똘똘한 한 채’ 현상 가속화될까?
이번 대출 규제가 전방위적으로 적용되면서 고가주택에 대한 실수요조차 위축될 가능성이 있습니다.
이로 인해 서울 강북이나 수도권 외곽의 중저가 주택 수요가 다시 증가하고, 일부 자산가는 ‘똘똘한 한 채’에 더욱 집중할 것으로 예상됩니다.
정부는 이러한 풍선효과 발생 여부를 면밀히 관찰하겠다고 밝혔으며, 시장 불안 지속 시 추가 규제 도입도 검토 중입니다..